(Bloomberg) -- Faltan semanas para que dimita como director ejecutivo de Deutsche Pfandbriefbank AG, Andreas Arndt se enfrenta a un ajuste de cuentas.
Los inversores han estado preocupados por los préstamos de la empresa a bienes raíces comerciales en Estados Unidos desde que recortó su pronóstico de ganancias en noviembre. Un fondo de cobertura que hace sólo un año poseía sus acciones ahora está apostando en su contra. Las cosas llegaron a un punto crítico la semana pasada, cuando sus bonos y acciones cayeron a mínimos históricos, después de que el aumento de los impagos en el mercado inmobiliario estadounidense afectara a dos prestamistas en Nueva York y Tokio, generando temores de contagio.
Para calmar a los inversores, Arndt, de 65 años, emitió un comunicado diciendo que PBB seguiría registrando beneficios el año pasado, a pesar de lo que la empresa calificó como "la mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera". Las acciones se desplomaron un 5,7%.
El nerviosismo del mercado ha puesto a PBB, cuyo predecesor fue rescatado durante la crisis financiera, en el centro de las preocupaciones de que los problemas en el mercado inmobiliario estadounidense se estén extendiendo a Europa. Arndt, que opera desde un suburbio de Múnich, ha acumulado una exposición valorada aproximadamente en 5.000 millones de dólares a prestatarios inmobiliarios estadounidenses desde que el gobierno alemán vendió gran parte de su participación en su poco conocida empresa. Ahora el ex ejecutivo de Deutsche Bank AG se enfrenta a su mayor prueba mientras intenta salvar su legado.
Arndt se negó a hacer comentarios a través de un portavoz.
PBB no es el único que se ve afectado por la agitación inmobiliaria. Los bonos de Aareal Bank AG y LBBW, que adquirieron un prestamista con sede en Berlín en 2022 con una gran exposición a promotores alemanes, también se vieron afectados la semana pasada cuando los inversores examinaron sus exposiciones inmobiliarias. La repentina y rápida reversión de un largo período de costos de endeudamiento históricamente bajos ha presionado a los promotores y deflactado los precios inmobiliarios en todo el mundo.
Pero dentro del malestar global, a las propiedades de oficinas en Estados Unidos –donde PBB ha otorgado grandes préstamos– les fue particularmente mal. Más de la mitad de los préstamos del banco en su unidad dominante de financiación inmobiliaria se destinaban a edificios de oficinas, hasta junio del año pasado. La exposición de la unidad a Estados Unidos, de 4.800 millones de euros (5.200 millones de dólares), superó con creces el patrimonio total del prestamista de 3.300 millones de euros.
Arndt, que se unió al consejo de administración en 2014 y se convirtió en director ejecutivo dos años después, hizo de la expansión a la economía más grande del mundo una piedra angular de su estrategia, abriendo una oficina en Nueva York en 2018. En unos pocos años, la exposición de la empresa al real comercial estadounidense El sector inmobiliario pasó del cero al 15% de su volumen total de financiación inmobiliaria.
El impulso resultó inoportuno cuando la pandemia de Covid-19 impulsó una tendencia hacia acuerdos de trabajo híbridos y generó dudas sobre cuántas oficinas aún se necesitan. El precio de las acciones de PBB alcanzó un máximo justo antes de que la pandemia comenzara a agitar los mercados hace cuatro años, para caer alrededor del 60% en las semanas siguientes. Los aumentos de las tasas de interés del año pasado empeoraron las cosas.
La expansión de PBB en el mercado de oficinas de Estados Unidos “llegó muy tarde” en el ciclo, dijo el inversionista activista Petrus Advisers en una carta pública dirigida al presidente de PBB, Louis Hagen, en diciembre. El resultado de esa iniciativa ha sido “desastroso”, ya que las provisiones crediticias se dispararon.
Petrus era inversor en PBB a principios del año pasado, con una participación de alrededor del 3%, pero desde entonces empezó a apostar en contra de sus acciones.
Un portavoz del banco dijo que PBB se expandió a Estados Unidos "como parte de su estrategia de diversificación geográfica", y agregó que sus actividades en esos países se limitan a "unas pocas ciudades". Todos sus préstamos para oficinas son para propiedades que tienen en cuenta los cambios desde la pandemia de Covid, dijo el portavoz. También tienen tasas de ocupación “altas”.
Los problemas de PBB no terminan con su exposición a Estados Unidos. La empresa también otorgó préstamos al fallido imperio inmobiliario y minorista Signa Holding, alguna vez dirigido por el magnate austriaco René Benko. Las declaraciones de insolvencia de Signa muestran que el banco ha otorgado préstamos a al menos cinco desarrollos en Alemania y Austria, informó Bloomberg News.
Es una experiencia amarga para PBB. El prestamista fue creado en 2009 a partir de las partes funcionales que quedaron tras el colapso de Hypo Real Estate, un prestamista hipotecario que se convirtió en la mayor víctima de la crisis financiera en Alemania. El fondo de rescate bancario del país finalmente asumió la propiedad total en 2009.
El gobierno vendió gran parte de su participación en PBB a través de una cotización pública en 2015 y se desinvirtió por completo en 2021. Como empresa pública, el prestamista enfrentó un mayor escrutinio por parte de los inversores sobre sus objetivos de crecimiento y rentabilidad. Pero la creciente competencia y la caída de los márgenes en su mercado interno, donde el Banco Central Europeo introdujo por primera vez en su historia tasas de interés negativas, limitaron las perspectivas de la empresa.
PBB respondió expandiéndose al extranjero. Un primer esfuerzo por crecer en el Reino Unido se vio sumido en la incertidumbre cuando el país votó a favor de abandonar la Unión Europea en 2016. La expansión de PBB en Estados Unidos comenzó poco después.
"Como prestamista hipotecario con aspiraciones internacionales, tienes que estar en Estados Unidos, es uno de los mercados más grandes", dijo Dieter Hein, analista de la firma de investigación AlphaValue que tiene una recomendación de compra para PBB. Sin embargo, “existe el riesgo de estar en un mercado que no conoces tan bien como tu país de origen”.
Los inversores ahora se preguntan si PBB todavía podrá pagar dividendos este año. Después de emitir la advertencia de ganancias en noviembre, Arndt dijo que anunciaría una decisión sobre los pagos junto con los resultados del cuarto trimestre, que están programados para el 7 de marzo.
La “decisión prudente” sería eliminar el dividendo, dijo Filippo Alloatti, jefe de finanzas de Federated Hermes. Dijo que el banco podría necesitar continuar provisionando mientras los supervisores del BCE observan los acontecimientos con mucha atención.
El BCE se ha apoyado en los prestamistas después de descubrir que no están haciendo un trabajo suficientemente bueno al buscar señales de deterioro en sus préstamos inmobiliarios. Ha destacado repetidamente los bienes raíces comerciales como un área de preocupación y recientemente ha estado indicando a los prestamistas que podrían enfrentar requisitos de capital más altos si no manejan adecuadamente esos riesgos, informó Bloomberg el viernes.
El año pasado, PBB recibió el mayor aumento en los requisitos de capital del BCE entre los más de 100 prestamistas que supervisa directamente. La empresa ha dicho que está "muy por encima" de su requisito de capital regulatorio.
La gran pregunta para Arndt ahora es qué tan mala será la situación en el mercado de oficinas de Estados Unidos antes de que mejore, especialmente porque la reciente agitación puede haber dificultado la obtención de nuevos fondos. La empresa espera que los precios de los inmuebles comerciales “toquen fondo en la segunda mitad de 2024”, según el portavoz.
En otro comunicado, la compañía dijo el jueves que tiene un colchón de liquidez que debería permitirle operar sin nueva financiación en el mercado de capitales durante más de seis meses.
"No hay riesgos de liquidez inminentes, ya que la financiación del banco es principalmente a largo plazo en el mercado de capitales, así como en el lado de los depósitos", dijo Sonja Foerster, vicepresidenta de Morningstar DBRS. También tiene "una gran franquicia de bonos garantizados y ha aumentado los depósitos a plazo en 2023".
Aún así, “la refinanciación en el mercado mayorista no garantizado será más difícil”, afirmó.
La caída del sector inmobiliario de oficinas en Alemania se acelera con una caída récord
El mercado alemán de edificios de oficinas sufrió su caída más pronunciada en dos décadas debido a que los mayores costos financieros y las lentas tendencias de regreso a las oficinas agriaron el apetito de los inversionistas.
La desaceleración se aceleró en el cuarto trimestre con una caída del 13% respecto al año anterior, según datos publicados el lunes por la asociación bancaria alemana VDP. Durante todo el año, los precios cayeron más del 10%, la mayor caída desde que comenzaron los registros en 2003, y la perspectiva es de nuevas caídas a principios de 2024.
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