Se avecina un muro de deuda de 1,5 trillones de dólares para las propiedades comerciales de EE. UU.
(Bloomberg) -- Casi USD 1,5 trillones de la deuda de bienes raíces comerciales de EE. UU. vencen antes de fines de 2025. La gran pregunta que enfrentan esos prestatarios es quién les va a prestar.
"Los riesgos de refinanciamiento son el centro de atención" para los propietarios de propiedades, desde edificios de oficinas hasta tiendas y almacenes, escribieron analistas de Morgan Stanley, incluido James Egan, en una nota la semana pasada. “El muro de madurez aquí está cargado al frente. También lo son los riesgos asociados”.
El banco de inversión estima que las valoraciones de las propiedades comerciales y de oficinas podrían caer hasta un 40% de máximo a mínimo, aumentando el riesgo de impagos.
Además del dolor de cabeza, los bancos pequeños y regionales, la mayor fuente de crédito para la industria el año pasado, se han visto sacudidos por la salida de depósitos tras la desaparición de Silicon Valley Bank, lo que genera preocupaciones que afectarán su capacidad para proporcionar financiamiento a los prestatarios.
El muro de la deuda está destinado a empeorar antes de mejorar. Los vencimientos aumentan durante los próximos cuatro años, alcanzando un máximo de $ 550 mil millones en 2027, según la nota de MS. Los bancos también poseen más de la mitad de los valores respaldados por hipotecas comerciales de la agencia (bonos respaldados por préstamos inmobiliarios y emitidos por entidades patrocinadas por el gobierno de EE. UU., como Fannie Mae), lo que aumenta su exposición al sector.
“El papel que han jugado los bancos en este ecosistema, no solo como prestamistas sino también como compradores”, agravará la ola de refinanciamiento que vence, escribieron los analistas.
El aumento de las tasas de interés y las preocupaciones sobre los incumplimientos ya han afectado los acuerdos de CMBS. Las ventas de valores sin respaldo del gobierno cayeron alrededor de un 80% en el primer trimestre respecto al año anterior, según datos compilados por Bloomberg News.
En medio de la oscuridad, hay algunas buenas noticias. Los estándares crediticios conservadores a raíz de la crisis financiera brindan a los prestatarios y, a su vez, a sus prestamistas, cierto grado de protección contra la caída de los valores, escribieron los analistas.
El sentimiento hacia la vivienda multifamiliar también sigue siendo mucho más positivo a medida que los alquileres continúan aumentando, una de las razones por las que Blackstone Real Estate Income Trust tuvo un rendimiento positivo en febrero, incluso cuando un número creciente de inversores presenta solicitudes de retiro. La disponibilidad de préstamos respaldados por agencias ayudará a los propietarios de esas propiedades cuando necesiten refinanciar.
Aún así, cuando se excluyen los bloques de apartamentos, la escala de los problemas que enfrentan los bancos se vuelve aún más marcada. Hasta un 70% de los demás créditos inmobiliarios comerciales que vencen durante los próximos cinco años están en manos de los bancos, según el informe.
“Los bienes raíces comerciales deben volver a cotizar y se necesitan formas alternativas de refinanciar la deuda”, dijeron los analistas.
Mientras tanto, los emisores inmobiliarios europeos tienen el equivalente a más de 24.000 millones de euros pendientes de reembolso durante el resto del año, escribió en una nota el analista de Bloomberg Intelligence, Tolu Alamutu.
“Definitivamente estamos viendo que las compañías de bienes raíces hacen todo lo posible para reducir el apalancamiento: reducir los programas de inversión, más empresas conjuntas, recompras de bonos y, cuando sea posible, recortes de dividendos”, dijo en un correo electrónico. “Las enajenaciones también son un enfoque clave. Algunos comentarios recientes de emisores de bienes raíces sugieren que todavía no es fácil vender grandes carteras”.
En otra parte:
●Los inversores se apoderaron de la primera venta de bonos subordinados de Europa en casi un mes después de que el mercado de dicha deuda se cerrara efectivamente por la decisión de los reguladores suizos de liquidar $ 17 mil millones en notas junior de Credit Suisse AG. Mientras tanto, un índice global vinculado a los llamados bonos bancarios convertibles contingentes se recuperó, alcanzando niveles vistos antes de la amortización de bonos de Credit Suisse.
●Un rincón del mercado crediticio de China de 954 mil millones de yuanes ($ 139 mil millones) ha demostrado que los bancos más pequeños no están exentos de sus propios desafíos. La emisión de bonos de capital por parte de los bancos comerciales urbanos y rurales durante los primeros tres meses de 2023 se desplomó un 70% respecto al año anterior, según muestran los datos compilados por Bloomberg.
●Un grupo de acreedores de Canadian Pacific Railway Co. está tratando de que se paguen $2,400 millones en bonos antes de tiempo, y con una prima, después de que dicen que la compañía no cumplió con un plazo vinculado a la adquisición de Kansas City Southern, informó Bloomberg News el jueves. Los esfuerzos están siendo impugnados por la empresa, que dice que sus requisitos han sido satisfechos.
●Sound Point Capital Management está comprando la plataforma de obligaciones de préstamos garantizados de Assured Guaranty, formando una firma de inversión crediticia de $ 47 mil millones que será el quinto administrador de CLO más grande a nivel mundial.
●China Evergrande Group, el desarrollador en el corazón de la crisis inmobiliaria de la nación, dijo que firmó acuerdos de apoyo a la reestructuración con algunos tenedores de bonos en dólares que respaldan su reestructuración de deuda propuesta. Mientras tanto, otro constructor chino, Shimao Group Holdings Ltd., está distribuyendo borradores de ofertas de reestructuración a los asesores de un grupo de tenedores de bonos ad-hoc.
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